「文京区住まいのパートナー」代表の伊藤です。

前回の書き込みから２カ月以上経過してました。

このサイトの立ち上げのおかげかどうか定かではありませんが、有難いことにご相談件数が増えて、なかなかブログの書き込みまで余裕がなかったというのが本音です。

さて、前回同様「査定書」について書き込みさせていただきます。

前回は離婚に伴う財産分与に影響する「査定書」でしたが、今回は相続に伴う「査定書」について書かせていただきます。

相続により不動産を取得することになった場合、その不動産をどうするかに関しては、複数の選択肢が考えられます。

例えば、売却、賃貸での運用等が中心となりますが、売却価格や賃料を検討するにあたり、当然その不動産の「査定」が必要となります。

我々がご相談を受ける際、最初に相談者へお伝えすること。

それは、「査定書の作成は一社に絞り込んだ上で依頼すべき」ということです。

前回私は、

離婚による財産分与のための不動産査定の場合、一社での査定は絶対におすすめしません。

なぜなら一社では正確な査定額を算出することはできないからです。

と書きました。

では、なぜ今回は前回と真逆の内容なのかを書きたいと思います。

離婚による財産分与のための不動産査定の場合、最も必要な情報は財産分与の基準となる正確な不動産査定額です。

その為に複数の不動産業者から査定をしてもらう必要があります。

ところが今回のケースは、相続で得た資産である不動産をどのように処理していくかが一番の目的となります。

話は若干逸れますが、不動産業者は不動産を仲介できなければ儲けがありません。

不動産を仲介するということは、不動産物件をお預かりし、お客様を付け、契約成立させることです。

つまり、不動産物件をお預かりするということが不動産業者にとって重要な仕事の一つであるといえます。

預ける側の所有者にとってみれば、一円でも高く売りたい・貸したいのは当たり前の話ですから、一円でも高く査定をした不動産業者に仲介を依頼したいのは当然の事です。

ところが、不動産物件の仲介を取りたいが為に、相場と大幅にずれた高額査定をしてくる不動産業者が多いのが実情です。

高額査定で売れる・貸せることが出来れば全く問題ないのですが、最初の査定額の募集では、お客様を付けることが出来ずに、時間だけ経過をし、値下げを繰り返したあげく、最終的な成約金額が他社の査定と同額であったいうケースが、私の知る限りでも非常に多発しております。

無駄な時間を失うことは一番のリスクではないでしょうか。

また、売却・賃貸の成約がズレればズレるほど、予定をしていた他の計画に支障をきたします。

そういったことにならないように、査定書依頼の前に「信頼できる不動産業者（担当者）」を選んでいただくことが最重要であると思います。

では、どのような基準で「信頼できる不動産業者（担当者）」を選べばよいか、あくまで私の考えですが、下記記載してみました。

・所有者の相続に伴う状況をしっかりと把握出来ること
・所有者の将来的なビジョンをしっかりと把握出来ること
・所有者の人柄・考え方をしっかりと把握出来ること
・所有者にとって必要な事・ものをしっかりと把握出来ること
・所有者と信頼関係を結ぶことが出来ること
・所有者の為になることであれば、ネガティブな情報も提供出来ること

このような感じでしょうか。

つまり、「信頼できる不動産業者（担当者）」を探すこと。

それが一番重要であると考えます。

そして、「信頼できる不動産業者（担当者）だけに査定書の作成を依頼すべき」であると思います。

つまり、冒頭の「査定書の作成は一社に絞り込んだ上で依頼すべき」という結論にいたるわけです。

我々「文京区住まいのパートナー」は一人でも多くの方から、「信頼できる不動産業者（担当者）」と思われるべく努力してまいります。

それでは。

「文京区住まいのパートナー」代表の伊藤です。

最近、「査定書」のご依頼をたくさん頂戴しております。

「査定書」といっても使用目的は様々なので、今回は離婚に伴う財産分与に影響する「査定書」について書かせていただきます。

まず、「離婚に伴う財産分与」について少し説明をさせていただきます。

「財産分与」とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。

当然、財産分与は法律上認められている権利であり（民法第768条1項）、しっかりと取り決めをすることが重要です。

「財産分与」には大きく３種類に分けられますが、今回の内容には直接関係がないので省略します。

「財産分与」の対象として不動産が存在していた場合には、その不動産の価値を確定させる為に「査定書」が必要になります。

通常、「査定書」は夫婦それぞれが依頼をした不動産業者が作成をし、提出をする為、最低でも２つの査定額が存在するわけです。そして算出された不動産査定額の平均値をとって、不動産価値を出します。

しかし、離婚による財産分与のための不動産査定の場合、一社での査定は絶対におすすめしません。

なぜなら一社では正確な査定額を算出することはできないからです。

我々宛に当事者はもちろん、弁護士からも依頼はありますが、その際には下記の内容を必ず事前確認をしています。

①対象不動産が文京区内または周辺の不動産であるか
②弊社以外に依頼はしているか

①については、地域により特色がある為に査定額の増減があり、それを弊社が把握できているエリアが限られている為、自信を持った査定が出来るエリアかどうかの確認を事前に行います。該当するエリアでない場合にはお断りをしています。

②については、弊社のみの依頼であれば、必ず他社（全国展開をしている大手等）にも依頼していただく事を条件に受諾しています。

公平に不動産の財産分与をするためには、様々な視点から査定するすることで、より正確な査定額が確定できると考えます。

先日の弊社へのご依頼の際も複数の査定を依頼者にお願いをした結果、弊社査定額との違いがある程度ありました。

やはり査定は複数社へ依頼をされるべきだと考えます。

「離婚」というものは経験する機会の非常に少ないものです。

「財産分与」以外にも様々な事象が起こります。

冷静に判断し、対応をしていく為にも、我々「文京区住まいのパートナー」は様々な角度からサポートをしております。

お気軽にご相談ください。

次回も別事例の「査定書とは」について書こうと思います。

それでは。

「文京区住まいのパートナー」代表の伊藤です。

ご存じの方も多数いらっしゃるかと思いますが、この件に関する私見を述べさせていただきます。

どういった内容なのかというのを簡単にまとめておきます。

　国税庁が「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策に関連する新たなルール変更を発表した。
　相続時、預貯金や株式などは時価で評価されるのに対して、不動産は時価に比べて大幅に価値が低くなる傾向であり、なかでもタワマンは、時価と相続税評価額の差が大きいため、効果の高い節税対策として有名であった。
　マンションの場合、建物自体の相続税評価額は、床面積が同じであれば階数に関係なく同額で、敷地の評価額も、路線価を使い敷地全体の評価額を総戸数で割って算定する。
　つまり、総戸数が多いタワマンは評価額が低くなる。
　タワマン（特に高層階）は実際には高値で取引されている為、節税効果が高くなるというカラクリである。
　新たな算定ルールは評価額を階数などを加味した市場価格の6割以上にすることを柱としている。
　国税庁は新ルールを2024年1月1日以降に相続や贈与で取得した財産に適用したい考えである。
　
一言でいうと、「タワマン節税は2024年以降から厳しくなる」ということです。

すでに私の方にもご相談をいただいておりますが、必ずお伝えしていることは、「相続は面で考えるべきである」ということ。

例えば、「タワマン節税」だけを行えば、相続対策は100％完了できるのですか？そうではないですよねと。

相続対象者・相続対象物・相続時期・相続方法等々、たくさん存在する「相続」の点を集約することで、点が線になり面になっていき、そこで初めて「相続」対策を進めていくタイミングになると私は考えます。

まずは「相続」に関係する全ての点を集めることから進めていただきたい、そう思っておりますし、相談者にもそうお答えしております。

他の事柄もそうですが、「相続」も100％同じパターンは存在しません。

だからこそ、それぞれの相談者オリジナルの「相続」を作っていくお手伝いをさせていただいております。

最後に独り言を。

「タワマン節税」と呼ばれてるけど、「マンション節税」と読み替えた方が・・・

それでは。

皆様、はじめまして。

「文京区住まいのパートナー」代表の伊藤と申します。

当ホームページは2023年6月に開設を致しました。

本日は第一回目の「こんにち」ということで、私達の自己紹介と当ホームページについてご説明させていただきます。

ホームページを運営しているのは、「文京不動産レジデンシャル株式会社」です。

文京区春日一丁目にて2009年開業をしてから約14年間、「不動産」というカテゴリのものは何でもご相談を承っております。

おかげさまで、新規のお客様はもちろん、たくさんのリピーターやご紹介のお客様にご来店をいただき、本日まで営業をしております。

たくさんのお客様からご信頼をいただき、「不動産」以外にも色々なご相談をいただいており、スタッフ一同感謝しております。

しかしながら、この数年、我々の範疇ではないご相談事が増えてきました。

例えば、税金の件や、法律のこと等。

我々はその度に、関連のパートナーを紹介しており、ご相談者には喜んでいただけたと思っております。

そして、そのようなご相談者が多いということは、同じように悩みを抱えていらっしゃる方がたくさんいらっしゃるのではないかと考えました。

我々は地元文京区でも小さな存在ですから、我々の存在を知らない方がたくさんいらっしゃいます。

少しでも皆さんのお役に立つ為には、まずは我々の存在を知っていただく必要がある、その為のツールとしてホームページを開設致しました。

どんな些細な事でもご不安な事があれば、ぜひお問い合わせをしていただければ幸いです。

また、「こんにち」は、皆様にお役に立つのではと思える内容を我々スタッフが書いていこうと思っております。

その為、不定期更新となりますが、ご了承ください。

それでは、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。